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旧城改造如何确定契税计税依据
 
作者:中国税网  发布时间:2011-02-12
房地产公司竞价取得某市旧城改造项目,除向政府缴纳土地出让金、各项配套费10000万元外,还涉及拆迁还建50套商品房和货币拆迁补偿1000万元。那么,该公司前期办证时要缴纳的契税计税依据是多少?

  假设50套商品房未来实际交付时的公允价值为2500万元,该公司取得旧城改造项目的企业所得税土地计税成本由“10000万元+1000万元+契税+2500万元”构成。

  对于契税的计税依据,财政部、国家税务总局《关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定,以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

  依上述规定,该公司以竞价方式取得的旧城改造项目,计算契税的计税依据为13500万元(10000+1000+2500),与企业所得税土地计税成本有差别。

  但是由于拆迁还建的影响,50套商品房是在实际交付后依据未来市场价值计算的公允价值,在开发商办理土地使用权证时仅能确定拆迁补偿费用1000万元,50套拆迁还建房实际建造成本和未来公允价值暂时是无法确定的,所以,以13500万元作为契税计税依据不符合现实情况。

  鉴于以上情况,为减少征纳双方纠纷,建议分两种情况处理。

  一是拆迁还建房屋,在实际交付时,另行补缴契税,即先按照11000万元(10000+1000)计算缴纳契税,房屋实际交付时,再按照2500万元计算补缴契税。

  二是参照财税[2004]134号文件的规定,以协议方式出让国有土地使用权,没有成交价格或者成交价格明显偏低的,征收机关可依次按下列两种方式确定:

  1.评估价格,由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定,并经当地税务机关确认的价格。

  2.土地基准地价,由县以上人民政府公示的土地基准地价。

  由于竞价一般以土地基准地价为依据,建议直接选择县以上人民政府公示的土地基准地价为契税计税依据。
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